Saber calcular el retorno de inversion (ROI) de una propiedad antes de comprarla es fundamental para tomar decisiones inteligentes. Esta guia explica las metricas esenciales con ejemplos reales del mercado limeno.
Rentabilidad bruta por alquiler
Formula: Rentabilidad bruta = (Alquiler anual / Precio de compra) x 100. Ejemplo: departamento en Jesus Maria por USD 140,000, alquiler S/2,000/mes (aprox. USD 540). Alquiler anual = USD 6,480. Rentabilidad bruta = 4.6%. Esta cifra es util para comparaciones rapidas pero no refleja los costos reales.
Rentabilidad neta
La rentabilidad neta descuenta todos los gastos operativos anuales: mantenimiento del edificio (~S/2,400/ano), impuesto predial (~S/800/ano), seguro multirriesgo (~S/600/ano), periodo vacante estimado 1 mes (-S/2,000), reparaciones menores (~S/800/ano). Total gastos: ~S/6,600 (~USD 1,780). Ingresos netos = USD 6,480 - USD 1,780 = USD 4,700. Rentabilidad neta = 3.36%.
Flujo de caja con hipoteca
Si compraste con financiamiento, el ROI relevante es sobre tu capital propio invertido. Con cuota inicial de USD 28,000 (20%) y credito de USD 112,000 al 9% en BCP o BBVA a 20 anos, la cuota mensual es aprox. USD 1,010. Flujo de caja = ingresos netos USD 4,700/ano - cuotas USD 12,120/ano = -USD 7,420 (negativo). El retorno vendra de la plusvalia a largo plazo.
Regla practica
Una regla del mercado limeno: el precio de compra no debe superar 200 veces el alquiler mensual neto esperado. Si el alquiler neto mensual es S/1,500 (~USD 405), el precio maximo razonable seria USD 81,000. Si el precio ofrecido es mayor, la matematica no cierra bien para alquiler, aunque podria justificarse por la apreciacion patrimonial esperada.
