El precio del m² en Lima: evolución 2020–2026
La pandemia de COVID-19 fue un punto de inflexión para el mercado inmobiliario limeño. Después de un 2020 con caídas nominales del 5–8%, el mercado se recuperó vigorosamente en 2021–2022, y desde 2023 mantiene un crecimiento moderado pero sostenido, impulsado por la inflación y la demanda contenida.
Precios por distrito (USD/m², departamentos nuevos, 2026)
- San Isidro: USD 2,600–USD 3,200
- Miraflores: USD 2,300–USD 2,800
- Barranco: USD 2,100–USD 2,600
- San Borja: USD 1,900–USD 2,300
- Surco (La Planicie): USD 1,800–USD 2,200
- Jesús María: USD 1,650–USD 1,950
- Magdalena / San Miguel: USD 1,500–USD 1,800
- Surquillo / Lince: USD 1,300–USD 1,650
- Los Olivos (ejes): USD 1,100–USD 1,400
- Ate (Monterrico): USD 1,200–USD 1,500
- Puente Piedra: USD 650–USD 900
Variación 2020–2026
- Lima Moderna (promedio): +28% en dólares en 6 años
- Lima Norte (promedio): +35% en dólares en 6 años
- Lima Este (promedio): +31% en dólares en 6 años
Factores que seguirán impulsando los precios
- Escasez de suelo urbano en Lima Moderna
- Crecimiento de la clase media y formalización del empleo
- Mejora de infraestructura: Metro Línea 2, Periférico Vial
- Inflación en costos de construcción (cemento, fierro, mano de obra)
¿Hay riesgo de burbuja?
Los analistas del sector no identifican una burbuja inmobiliaria en Lima en 2026. Los precios están respaldados por demanda real (no especulativa) y el apalancamiento de las familias peruanas en hipotecas sigue siendo bajo comparado con economías como Chile o México. El riesgo principal es una desaceleración económica severa que reduzca el acceso al crédito.
