¿Qué es el flip inmobiliario?
El flip inmobiliario consiste en comprar un inmueble a precio por debajo del mercado (generalmente por mal estado o urgencia del vendedor), renovarlo y venderlo a precio de mercado o superior, obteniendo una ganancia en un plazo de 6 a 18 meses. En Lima, esta estrategia ha ganado adeptos, aunque requiere conocimiento profundo del mercado y del proceso de renovación.
Dónde encontrar oportunidades de flip en Lima
- Portales inmobiliarios: filtrar por "oportunidad", "rematar", "urgente venta"
- Remates judiciales de COFOPRI y Poder Judicial
- Subastas bancarias de inmuebles adjudicados (BCP, BBVA, Scotiabank publican sus listas)
- Redes de corredores inmobiliarios especializados en propiedades en problemas
Costos de renovación en Lima 2026
- Renovación básica (pintura, pisos, baños): S/350–S/600/m²
- Renovación completa (cocina, baños, instalaciones eléctricas): S/700–S/1,200/m²
- Renovación de lujo (acabados premium, smart home): S/1,500–S/2,500/m²
Análisis de un flip tipo en Jesús María
- Compra de departamento de 75 m² en mal estado: S/340,000
- Renovación completa (75 m² × S/900): S/67,500
- Gastos de transacción (notaría, SUNARP, impuestos): S/18,000
- Gastos financieros y tiempo (6 meses): S/12,000
- Costo total: S/437,500
- Precio de venta post-renovación: S/540,000
- Ganancia bruta: S/102,500 (23,4% sobre la inversión en 6 meses)
Errores comunes del flip en Lima
- Subestimar el costo de la renovación (siempre añade 20% de margen)
- No verificar la situación legal del inmueble antes de comprar
- Renovar para el gusto propio, no para el mercado objetivo
- No considerar el impuesto a la renta por la ganancia (5% para personas naturales)
- Tener poco margen: el flip funciona cuando compras al menos 15–20% bajo el mercado
