El desalojo en el Perú: una realidad compleja
El desalojo es uno de los grandes miedos de los propietarios en Lima. Históricamente, los procesos judiciales se extendían 2–4 años. Sin embargo, con las reformas del Decreto Legislativo 1177 y la Ley 30933 (desalojo exprés), el panorama ha cambiado significativamente para quienes usan los mecanismos correctos desde el inicio.
Causales de desalojo en el Perú
- Falta de pago de la renta
- Vencimiento del plazo del contrato sin desocupar
- Uso del inmueble para fines distintos al pactado
- Subarriendo no autorizado
- Daños graves al inmueble
El desalojo exprés notarial (Ley 30933)
Si el contrato fue registrado en SUNARP usando el Formulario Único de Arrendamiento (FUA), el propietario puede solicitar el desalojo ante un notario, sin ir a juicio. El proceso:
- El propietario acude al notario con el FUA inscrito y prueba de incumplimiento
- El notario notifica al inquilino para que en 5 días hábiles demuestre que pagó
- Si no hay respuesta válida, el notario emite acta de constatación
- El juez de paz ejecuta el lanzamiento
- Tiempo total estimado: 30–60 días
El desalojo judicial ordinario
Sin FUA, el proceso es judicial y puede tomar entre 6 meses y 2 años, dependiendo de la carga del juzgado y si el inquilino apela. Los pasos son: demanda → admisión → notificación → audiencia → sentencia → ejecución.
Cómo protegerse desde el inicio
- Usa siempre el Formulario Único de Arrendamiento e inscríbelo en SUNARP
- Solicita referencia laboral y crediticia del inquilino
- Cobra un depósito de garantía suficiente
- Establece claramente en el contrato las causales de resolución
El depósito como amortiguador
Un inquilino con 2 meses de depósito tiene menos incentivos para dejar de pagar abruptamente. Si lo hace, el depósito cubre las rentas mientras dura el proceso de desalojo.
