¿Qué es el contrato de arras?
El contrato de arras (también llamado contrato de separación o compromiso de compraventa) es el acuerdo previo a la escritura pública que formaliza la intención de comprar y vender un inmueble en el Perú. No transfiere la propiedad, pero establece obligaciones económicas para ambas partes y protege al comprador frente a vendedores indecisos, y viceversa.
Tipos de arras en el Código Civil peruano
- Arras confirmatorias (art. 1477): La suma entregada es parte del precio de venta. Si alguna parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o resolver con indemnización.
- Arras de retractación (art. 1480): Cualquiera de las partes puede retractarse. Si se retracta el comprador, pierde las arras. Si se retracta el vendedor, devuelve el doble. Es la más usada en Lima por su flexibilidad.
- Arras penales: Funcionan como cláusula penal. El incumpliente paga la suma pactada como penalidad, independientemente del daño real.
Monto habitual en Lima
La práctica del mercado limeño establece arras entre el 5% y el 15% del precio de venta. Para un departamento de S/450,000, esto supone entre S/22,500 y S/67,500. Los proyectos en planos suelen pedir montos menores (3–5%) dado que el inmueble aún no está construido.
Cláusulas que no pueden faltar
- Identificación completa de comprador y vendedor (DNI, estado civil)
- Descripción precisa del inmueble con partida registral de SUNARP
- Precio de venta total y forma de pago
- Monto de arras y su tipo (confirmatorias o de retractación)
- Plazo para firmar la escritura pública
- Condiciones suspensivas (ej. aprobación del crédito hipotecario)
- Estado en que se entrega el inmueble (con o sin muebles, mejoras incluidas)
¿Notario o abogado?
El contrato de arras no requiere escritura pública, pero se recomienda firmarlo ante notario o al menos con firma legalizada de ambas partes. El costo es mínimo (S/50–S/150) y le da mucho más peso legal al documento.
Plazos habituales
En Lima, el plazo entre la firma de arras y la escritura pública suele ser de 30 a 90 días. Si el comprador necesita crédito hipotecario, se recomienda 60–90 días para dar margen a la aprobación bancaria.
