¿Qué es la tasación de un inmueble?
La tasación es el proceso de determinación del valor de mercado de un inmueble por parte de un perito tasador colegiado. En el Perú, los tasadores están registrados en el Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú (CTTP) o en el Registro de Peritos Tasadores del Banco Central de Reserva (BCRP).
¿Cuándo es obligatoria?
- Crédito hipotecario: el banco exige tasación antes de aprobar el préstamo
- Procesos judiciales (herencias, divorcios, expropiaciones)
- Declaratoria de fábrica ante municipalidad
- Fusiones o adquisiciones de empresas con activos inmobiliarios
- Garantías ante SUNAT o entidades financieras
Metodologías de tasación
- Método comparativo de mercado: El más usado. Compara el inmueble con transacciones similares recientes en la misma zona. Requiere al menos 3–5 comparables.
- Método de costo de reposición: Estima cuánto costaría construir el inmueble hoy, más el valor del terreno. Útil para inmuebles especiales sin comparables directos.
- Método de capitalización de rentas: Usado en inmuebles de renta (oficinas, locales). Capitaliza los ingresos netos proyectados.
Proceso de una tasación bancaria en Lima
- El banco designa un tasador de su lista aprobada
- El tasador visita el inmueble (30–60 minutos de inspección)
- Recopila datos: metraje real, estado de conservación, antigüedad, acabados, derechos inscritos
- Elabora el informe de tasación (5–10 días hábiles)
- El informe indica el valor comercial y el valor de realización forzosa
¿Por qué el valor tasado puede diferir del precio de lista?
Es común que el valor de tasación sea 5–15% menor que el precio de venta, especialmente en propiedades usadas con acabados sobreestimados. Esto puede generar problemas en el financiamiento: si el banco tasa a S/400,000 y el precio es S/440,000, financiará un porcentaje sobre S/400,000, y el comprador deberá cubrir la diferencia con recursos propios.
Costos en Lima 2026
Una tasación residencial cuesta entre S/350 y S/700. Las tasaciones comerciales o industriales pueden superar S/1,500. El comprador siempre paga, incluso si el crédito no se aprueba.
