¿Cuándo necesitas licencia de obra?
En el Perú, la Ley 29090 y sus modificatorias regulan las licencias de habilitación urbana y edificación. La regla general es que cualquier construcción, ampliación o modificación estructural de un inmueble requiere licencia municipal previa. Hacer obras sin licencia expone al propietario a multas, demolición y problemas con SUNARP.
Tipos de licencia de edificación
- Modalidad A: Para obras menores (remodelaciones sin cambio estructural, ampliaciones hasta 30 m² en vivienda unifamiliar). Solo requiere formulario y Declaración Jurada del propietario.
- Modalidad B: Obras medianas (viviendas unifamiliares hasta 5 pisos y 3,000 m²). Requiere aprobación con revisores urbanos privados.
- Modalidad C: Obras de mayor complejidad. Requiere dictamen de la Comisión Técnica municipal.
- Modalidad D: Grandes proyectos, edificios de más de 5 pisos. Proceso más complejo.
¿Qué obras NO requieren licencia?
- Pintura de interiores y exteriores
- Instalación de pisos, zócalos y revestimientos sin obra civil
- Cambio de puertas y ventanas sin modificar la estructura
- Instalación de muebles de cocina y baño prefabricados
Documentos para licencia Modalidad A
- Formulario de solicitud de la municipalidad
- Declaración Jurada firmada por propietario y responsable de obra
- Copia de partida registral del inmueble
- Plano de ubicación y de la obra a realizar
- Pago de derechos municipales (varía por municipio: S/200–S/1,500)
Proceso en Lima Metropolitana
En la mayoría de municipalidades de Lima, el trámite para Modalidad A tarda entre 5 y 15 días hábiles. Para Modalidades B y C, el plazo puede ser de 30–90 días hábiles según la municipalidad. Distritos como Miraflores y San Isidro tienen servicios en línea que agilizan el proceso.
Consecuencias de construir sin licencia
- Multa de hasta 30 UIT (S/160,500 en 2026)
- Orden de demolición de lo construido
- Imposibilidad de inscribir la mejora en SUNARP
- Problemas para vender o hipotecar el inmueble
