¿Qué es el impuesto de alcabala?
El impuesto de alcabala es un tributo municipal que grava la transferencia de inmuebles urbanos y rústicos en el Perú. Está regulado por la Ley de Tributación Municipal (Decreto Legislativo 776) y sus normas modificatorias. Es uno de los costos más significativos de la compraventa inmobiliaria que muchos compradores olvidan presupuestar.
¿Quién paga el alcabala?
El obligado al pago es el comprador (adquirente) del inmueble, aunque en la práctica puede ser negociado entre las partes. El vendedor no paga alcabala; él paga impuesto a la renta por la ganancia de capital.
Cómo se calcula
La fórmula es: (Valor de venta – 10 UIT) × 3%
En 2026, la UIT es S/5,350, por lo que la deducción es S/53,500.
Ejemplo práctico con un inmueble de S/480,000:
- Base imponible: S/480,000 – S/53,500 = S/426,500
- Alcabala: S/426,500 × 3% = S/12,795
Valor de referencia para el cálculo
El alcabala se calcula sobre el mayor valor entre: el precio de venta pactado y el valor de autoavalúo del inmueble. Si el precio de venta es inferior al autoavalúo (algo que ocurre cuando se declara un precio menor al real), SUNAT puede fiscalizar la operación.
Casos de inafectación (no pagan alcabala)
- Transferencias entre cónyuges o entre convivientes reconocidos
- Transferencias a título gratuito (herencias, donaciones)
- Transferencias por aporte a personas jurídicas
- Transferencias a favor del Estado y sus organismos
- Primeras ventas de inmuebles realizadas por constructores (pagan IGV en cambio)
¿Dónde y cuándo se paga?
El alcabala se paga en la municipalidad del distrito donde está ubicado el inmueble. El pago debe realizarse antes de la firma de la escritura pública. El recibo de pago es un documento que el notario exige para la escrituración.
