Precios de departamentos en Lima por distrito: análisis 2025
El mercado inmobiliario de Lima es heterogéneo: el precio por metro cuadrado puede variar hasta 3 veces entre el distrito más caro y el más accesible. Esta guía te da los rangos reales de precios para tomar decisiones informadas.
Precios promedio por metro cuadrado (2025)
Los precios corresponden a departamentos en oferta durante 2025, tanto en preventa como en mercado secundario.
Distritos premium:
- San Isidro: S/ 9,200/m² promedio (USD 2,470/m²) — crecimiento anual +3.5%
- Miraflores: S/ 8,400/m² promedio (USD 2,260/m²) — crecimiento anual +4.2%
- Barranco: S/ 7,200/m² promedio (USD 1,935/m²) — crecimiento anual +6.8%
Distritos clase media-alta:
- San Borja: S/ 6,500/m² promedio (USD 1,750/m²) — crecimiento anual +2.9%
- Surco zona A: S/ 6,200/m² promedio (USD 1,665/m²) — crecimiento anual +3.0%
- La Molina: S/ 5,900/m² promedio (USD 1,585/m²) — crecimiento anual +2.1%
Distritos accesibles:
- Surco zona B: S/ 5,000/m² promedio (USD 1,345/m²) — crecimiento anual +2.5%
- Jesús María: S/ 5,100/m² promedio (USD 1,370/m²) — crecimiento anual +4.5%
- San Miguel: S/ 4,300/m² promedio (USD 1,155/m²) — crecimiento anual +3.8%
- Pueblo Libre: S/ 4,500/m² promedio (USD 1,210/m²) — crecimiento anual +4.0%
- Chorrillos: S/ 3,800/m² promedio (USD 1,020/m²) — crecimiento anual +5.1%
Departamentos de 1 dormitorio (estudio/flat)
Muy demandados por profesionales jóvenes y como inversión de alquiler:
- Miraflores: S/ 280,000 a 420,000 ($75,000 a $113,000)
- Jesús María: S/ 160,000 a 240,000 ($43,000 a $65,000)
- San Miguel: S/ 140,000 a 200,000 ($37,500 a $54,000)
- Barranco: S/ 240,000 a 360,000 ($64,500 a $97,000)
Departamentos de 2 dormitorios
El producto más demandado en Lima. Equilibrio entre costo y funcionalidad:
- San Isidro: S/ 560,000 a 900,000 ($150,000 a $242,000)
- Miraflores: S/ 480,000 a 780,000 ($129,000 a $210,000)
- Surco zona A: S/ 380,000 a 560,000 ($102,000 a $150,000)
- La Molina: S/ 340,000 a 520,000 ($91,000 a $140,000)
- Jesús María: S/ 300,000 a 430,000 ($80,500 a $115,500)
- San Miguel: S/ 270,000 a 380,000 ($72,500 a $102,000)
Departamentos de 3 dormitorios
Ideales para familias. Mayor demanda en Surco, La Molina y San Borja:
- San Isidro: S/ 850,000 a 1,600,000 ($228,000 a $430,000)
- Miraflores: S/ 700,000 a 1,200,000 ($188,000 a $322,000)
- Surco zona A: S/ 500,000 a 800,000 ($134,000 a $215,000)
- La Molina: S/ 460,000 a 720,000 ($123,500 a $193,500)
- San Borja: S/ 520,000 a 850,000 ($139,500 a $228,000)
- Chorrillos: S/ 280,000 a 420,000 ($75,000 a $113,000)
Factores que afectan el precio
- Piso alto con vista: entre +8% y +15% sobre el precio base
- Departamento nuevo vs. usado: los nuevos cuestan en promedio 12% más
- Estacionamiento incluido: entre $8,000 y $15,000 por cochera
- Áreas comunes (piscina, gimnasio, coworking): entre +5% y +10%
- Antigüedad del edificio: inmuebles con más de 30 años pierden entre 10% y 20%
Tendencias 2025
Los distritos con mayor crecimiento de precios este año son Barranco (+6.8%), Chorrillos (+5.1%) y Jesús María (+4.5%). El efecto desbordamiento de Miraflores continúa empujando precios en Barranco y Chorrillos.
Los analistas del sector proyectan un crecimiento moderado de precios del 3% al 5% anual en soles para los próximos 3 años, con distritos emergentes como Magdalena del Mar y San Borja en la zona media superando ese promedio.
Cómo negociar el precio
En el mercado secundario (propiedades usadas), es habitual negociar entre un 3% y un 8% del precio de lista. En preventa, el descuento suele ser menor, pero es posible obtener beneficios adicionales como estacionamiento incluido o acabados mejorados.
