La morosidad en el alquiler: un problema frecuente
Según estimaciones del mercado inmobiliario limeño, aproximadamente 1 de cada 8 contratos de arrendamiento en Lima termina con algún episodio de morosidad. La forma en que el propietario reacciona desde el primer mes impago es decisiva para reducir las pérdidas.
Paso 1: Comunicación directa (días 1–15)
Antes de tomar acciones legales, contacta al inquilino. Muchas veces la morosidad es temporal (problemas de liquidez, fallo en la transferencia, olvido). Un mensaje de WhatsApp el día 5 y una llamada el día 10 suelen resolver los casos simples.
Paso 2: Carta notarial (día 15–30)
Si no hay pago ni respuesta, envía una carta notarial. Este documento formaliza tu reclamo y sirve como evidencia en cualquier proceso posterior. Costo aproximado: S/150–S/250. En la carta debes indicar: monto adeudado, plazo para pagar (7–10 días hábiles) y consecuencias del incumplimiento.
Paso 3: Activar el desalojo exprés (si tienes FUA)
Si registraste el contrato con el Formulario Único de Arrendamiento (FUA) en SUNARP, puedes iniciar el desalojo notarial bajo la Ley 30933. Es el mecanismo más rápido:
- Acudes al notario con el FUA inscrito y la carta notarial impaga
- El notario notifica al inquilino (5 días hábiles para responder)
- Sin respuesta válida, el notario emite el acta y el juez ejecuta el desalojo
- Tiempo estimado: 30–60 días
Paso 4: Proceso judicial ordinario (sin FUA)
Sin FUA, deberás iniciar una demanda de desalojo por falta de pago ante el juzgado civil o de paz letrado. El proceso puede tomar 6–18 meses según la carga del juzgado.
Recuperar las rentas impagas
El desalojo resuelve la posesión, pero recuperar el dinero adeudado es un proceso separado. Puedes iniciar un proceso de obligación de dar suma de dinero en paralelo o tras el desalojo.
Cómo evitar inquilinos morosos
- Solicita 3 últimas boletas de pago o declaración de renta a SUNAT
- Verifica en Infocorp o centrales de riesgo el historial crediticio
- Pide referencias de arrendadores anteriores
- Cobra 2 meses de depósito desde el inicio
- Siempre usa el FUA y regístralo en SUNARP
