Comprar una propiedad en Perú implica reunir una serie de documentos tanto del comprador como del vendedor y del inmueble mismo. No tener la documentación completa puede retrasar el proceso o, en el peor caso, llevarte a perder la oportunidad de compra. Esta guía detalla todo lo que necesitas reunir antes de la firma notarial.
Documentos del comprador
Como comprador, deberás presentar principalmente tu DNI vigente (para personas naturales) o RUC y poderes notariales (para personas jurídicas). Si el pago es al contado, esto suele ser suficiente a nivel personal. Si financias con crédito hipotecario, el banco requerirá documentación adicional:
- DNI vigente del titular y cónyuge (si aplica)
- Últimas 3 boletas de pago o declaración de renta de los últimos 2 años (independientes)
- Extractos bancarios de los últimos 6 meses
- Recibos de servicios del domicilio actual
- Carta de trabajo con antigüedad laboral (dependientes)
- RUC activo si el comprador es persona jurídica
Documentos del inmueble
La verificación de los documentos del inmueble es la parte más importante del proceso. Debes solicitar al vendedor o verificar directamente en SUNARP:
- Partida registral: certificado de SUNARP que acredita al propietario y las cargas del inmueble
- Certificado de gravámenes: confirma que no hay hipotecas, embargos ni demandas inscritas
- Autovalúo vigente: declaración jurada de autoavalúo ante la municipalidad
- Certificado de no adeudo de impuesto predial: emitido por la municipalidad del distrito
- HR y PU: hoja de resumen y predio urbano del inmueble, necesarios para el trámite
- Planos de distribución aprobados: si hay modificaciones, deben estar regularizadas
Documentos del vendedor
El vendedor debe acreditar su identidad y su derecho a vender. Si es persona natural, su DNI vigente es el documento principal. Si el vendedor está casado, el cónyuge también debe participar en la firma de la escritura pública, ya que los bienes adquiridos durante el matrimonio son conyugales bajo la ley peruana.
Si el vendedor actúa por poder notarial (apoderado), verifica que el poder esté vigente, sea específico para la venta del inmueble e incluya el precio y las condiciones. Los poderes genéricos no son suficientes para transferir propiedades.
Para proyectos en construcción o planos
Si compras un proyecto en obra o en planos, debes verificar documentación adicional muy importante:
- Licencia de edificación vigente emitida por la municipalidad
- Habilitación urbana aprobada e inscrita en SUNARP
- Reglamento interno del edificio (si aplica régimen de propiedad exclusiva y común)
- Contrato de separación o preventa con el cronograma de pagos
- Póliza de seguro de la obra (CAR) y garantías de acabados
- Inscripción en el Fondo Mi Vivienda si aplica al programa
El proceso ante notario y SUNARP
Con todos los documentos en orden, el notario redacta la escritura pública de compraventa. Ambas partes firman ante notario, quien certifica la autenticidad de las firmas y los documentos. Después, el notario ingresa la minuta a SUNARP para su inscripción en el registro de propiedad, proceso que tarda entre 7 y 20 días hábiles.
Una vez inscrita la transferencia, eres el propietario registral del inmueble. Guarda todos los documentos en un lugar seguro y solicita una copia certificada de la escritura y la partida registral actualizada para tus archivos. Algunos notarios entregan los documentos digitalizados, lo cual es igualmente válido.
Consejo final
No escatimes en asesoría legal. Un abogado especializado en derecho inmobiliario puede revisar toda la documentación por honorarios de S/500–2,000, lo que representa una mínima fracción del valor de la inversión y puede salvarte de problemas costosos en el futuro.
