¿Qué es la declaratoria de fábrica?
La declaratoria de fábrica es el reconocimiento oficial de las edificaciones construidas sobre un terreno. Mientras el terreno tiene su propia partida registral en SUNARP, las construcciones que se hacen sobre él (casas, edificios, ampliaciones) deben ser declaradas formalmente para que queden inscritas y tengan valor legal.
¿Cuándo es obligatoria?
- Para vender una propiedad con construcciones
- Para obtener crédito hipotecario sobre un inmueble construido
- Para inscribir mejoras o ampliaciones en SUNARP
- Para independizar unidades dentro de un edificio
- Para tramitar la conformidad de obra ante la municipalidad
Proceso para obtener la declaratoria de fábrica
- Para obras nuevas (con licencia): Después de terminar la obra, se solicita la Conformidad de Obra a la municipalidad, que verifica que lo construido coincide con lo licenciado. Con la conformidad, el notario redacta la escritura de declaratoria de fábrica.
- Para obras antiguas (regularización): Si la construcción fue antes de 2007 y sin licencia, existe el Régimen de Regularización de la Ley 27157. Se contrata un verificador responsable que certifica el estado de la construcción.
Documentos necesarios
- Licencia de edificación o declaración de regularización
- Planos de distribución firmados por ingeniero o arquitecto colegiado
- Conformidad de obra municipal o certificado del verificador
- Partida registral del terreno
- DNI del propietario
Costos en Lima 2026
- Elaboración de planos: S/500–S/1,500
- Notaría (escritura pública): S/600–S/1,500
- Inscripción en SUNARP: S/200–S/500
- Verificador responsable (regularización): S/800–S/2,000
Consecuencias de no tener declaratoria de fábrica
Sin declaratoria de fábrica, las construcciones no existen legalmente para SUNARP. Esto significa: imposibilidad de hipotecar el inmueble, problemas para venderlo, exposición a multas municipales y, en casos extremos, órdenes de demolición si la obra es ilegal.
