Uno de los errores más comunes al comprar un departamento en Lima es calcular solo el precio de venta sin considerar los gastos adicionales que conlleva la operación. Estos costos pueden sumar entre el 4 y el 7% del valor del inmueble, lo que en un departamento de USD 150,000 representa entre USD 6,000 y USD 10,500 adicionales. Conocerlos con anticipación te evitará sorpresas desagradables.
Impuesto de alcabala
El impuesto de alcabala es el principal gasto adicional en una compraventa inmobiliaria. Se calcula sobre el valor de transferencia del inmueble y equivale al 3% sobre el exceso de las 10 UIT (Unidad Impositiva Tributaria). En 2026, la UIT es de S/5,350, por lo que las primeras S/53,500 (aprox. USD 14,000) están exentas.
Este impuesto lo paga el comprador y debe cancelarse antes de la firma de la escritura pública. Su monto se puede calcular fácilmente: si compras un departamento en USD 180,000 (aprox. S/670,000), el impuesto de alcabala será el 3% sobre S/616,500 (el exceso de 10 UIT), es decir, aproximadamente S/18,495 (unos USD 5,000).
Gastos notariales
Los honorarios del notario varían según el valor del inmueble y el notario elegido. Para una propiedad de USD 150,000, los gastos notariales oscilan entre S/1,500 y S/3,500 en Lima. Estos gastos incluyen la redacción de la escritura pública, la autenticación de firmas y los tramites ante SUNARP.
- Escritura pública de compraventa: S/800–2,000
- Derechos registrales (SUNARP): S/300–800 según el valor
- Certificados y copias certificadas: S/100–300
- Honorarios adicionales por complejidad: variable
Gastos de crédito hipotecario
Si financias la compra con un crédito hipotecario, debes considerar los gastos propios del proceso bancario. En BCP, BBVA, Scotiabank e Interbank, los costos típicos incluyen la tasación del inmueble (S/300–600), el estudio de títulos (S/200–400), el seguro de desgravamen (incluido en la cuota mensual, aprox. 0.02–0.04% del saldo) y el seguro multirriesgo del inmueble (S/300–800 anual).
Algunos bancos cobran una comisión de estructuración del crédito que puede llegar al 1% del monto prestado. Compara con cuidado las condiciones de cada banco, no solo la tasa de interés, sino también todos estos costos adicionales que afectan el costo total del financiamiento.
Gastos de mudanza y adecuación
No olvides presupuestar los gastos de mudanza (S/500–1,500 para un departamento estándar), la instalación de nuevos servicios (internet, cable, GLP), las reparaciones menores o mejoras que desees hacer antes de mudarte y la compra de muebles si el departamento no viene amueblado. Estos gastos pueden sumar fácilmente S/5,000–20,000 dependiendo del estado del inmueble y tus preferencias.
Gastos recurrentes post-compra
Una vez propietario, tendrás gastos recurrentes que debes incluir en tu presupuesto mensual:
- Mantenimiento del edificio: S/150–600 al mes según las amenidades
- Impuesto predial: anual, entre S/200 y S/2,000+ según el valor del inmueble
- Arbitrios municipales: limpieza pública, parques, serenazgo
- Seguro multirriesgo: S/30–80 al mes
- Servicios básicos: agua, luz, gas: S/200–500 al mes
Resumen del presupuesto total
Para comprar un departamento de USD 150,000 en Lima, estima tener disponible adicionalmente entre USD 7,000 y USD 12,000 para todos los gastos relacionados. Este cálculo debe hacerse antes de comprometer tu cuota inicial, para asegurarte de que tendrás liquidez suficiente para completar toda la operación sin contratiempos. Un asesor inmobiliario o un banco te puede ayudar a hacer este cálculo de manera precisa según las características específicas del inmueble que estás evaluando.
